11月23日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称“通知”)，明确因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益。

　　通知从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六个方面提出16项具体措施。

　　对信贷、债券等存量融资合理展期

　　为保持房地产融资平稳有序，通知提出，要稳定房地产开发贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，以及保持信托等资管产品融资稳定。

　　“展期”是关键词。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，通知明确，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

　　“展期”安排也应用于债券领域。通知明确，支持优质房地产企业发行债券融资；推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持；鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排；按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

　　积极做好“保交楼”金融服务

　　通知提出，积极做好“保交楼”金融服务，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，并鼓励金融机构提供配套融资支持。

　　关于配套融资支持，通知明确，在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

　　通知还明确了进行配套融资的尽职免责安排。按照通知要求，商业银行自通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

　　此外，为保障住房金融消费者合法权益，通知明确，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。

　　阶段性调整部分金融管理政策

　　通知明确，阶段性调整部分金融管理政策，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，阶段性优化房地产项目并购融资政策。

　　房地产贷款集中度管理方面，通知提出，对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

　　这是人民银行、银保监会首次提出延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。2020年末，人民银行、银保监会发布建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。在过渡期安排方面，通知提出，截至2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自这一通知实施之日起两年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为这一通知实施之日起四年。

　　通知提出，阶段性优化房地产项目并购融资政策。相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

（文章来源：上海证券报）