核心观点

　　在“稳增长”的宏观背景下，当前房地产行业基本面持续驻底，边际改善政策持续，预计后续仍有较多利好政策值得期待，继续看好房地产板块的市场表现。建议关注(1)基本面表现较好的物业管理公司；(2)具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；(3)拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

　　投资要点：

　　上周行情回顾：上周申万一级行业房地产指数上涨0.57%，沪深300 指数上涨2.23%，房地产板块表现稍弱于大盘。2022 年以来房地产行业下跌2.86%，沪深300 指数下跌17.46%，相对收益显著。

　　重点政策要闻：(1)中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1 年期LPR 维持3.7%不变，5 年期以上LPR 为下调至4.45%，此前为4.6%；(2)财政部发布2022 年4 月财政收支情况，1-4 月土地出让收入同比下降29.8%，房产税1268 亿元；(3)据证券日报消息，随着最新的5 年期以上LPR 下调，天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等多地已有银行将首套房贷利率最低降至4.25%；(4)上海拟从第二次集中土拍开始，将土拍监管资金比例从起拍价的110%降至90%；(5)杭州、海口、成都、大连、烟台、天津滨海、湖州等地放宽限购；(6)海南、南通、绵阳、衡阳、安阳、泰州、宿州、漳州、银川、六安等地调整部分公积金贷款政策，包含下调首付比例、提升贷款额度等方面；(7)武汉、南京限购放松政策现一日游。

　　行业基本面情况：受基数影响，销售下滑幅度有所收窄，土地市场表现仍然较弱。5 月9 日-5 月15 日，30 大中城市商品房销售四周滚动同比下滑51.54%，其中一线下跌53.23%，二线下滑50.3%，三线下滑52.54%；百城住宅类土地供应建面四周滚动同比下降67.7%，年初至今累计同比下降57.14%；百城住宅类土地成交建面同比下滑65.2%，年初至今累计同比下降59.18%；百城住宅类土地溢价率为2.9%，环比上升1.9 个百分点。

　　重点公司动态：碧桂园、龙湖、美的置业3 家民营房企被监管机构选定为示范房企，将陆续发行人民币债券，为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能；据市场消息，重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施，目前国资入股谈判3 亿资金已到位；美的置业计划发行488.7 万股新股份用作股权激励。

　　风险因素：政策力度不及预期、行业基本面持续快速下行、信用风险超预期等。

（文章来源：万联证券）